不動産投資辞めたい！失敗後悔する人が40％？やめとけと言われる理由

• 公開日：2022年6月6日

• 人生設計

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• ワンルームマンションは、エリアによっては、負の遺産
• 収益物件のはずが、全く賃貸契約が決まらない
• 不動産購入時に、セカンドハウスローンで金利が高い

「こんなことになるなら、不動産投資なんてやらなければよかった！」

こんな悩みを抱えている人の背景や失敗後悔原因について、解説しています。

私自身も不動産物件を保有しているからこそ、伝えておきたいことがあります。

不動産投資に多い失敗原因は主に4つあります。

1. 空室が続く（家賃不足）
2. 修繕費、維持費の高騰化
3. 相場よりも高額で購入した物件
4. 需要がない、下がるエリアを選んだ

準備をすれば防ぐことができたことが多い。

不動産投資には、負の連鎖が始まると、売るに売れないという状態になります。

今回の記事では、不動産投資で後悔する人の特徴と回避する方法について、以下の目次でご紹介しています。

不動産投資を辞めたい!失敗した人の悩み

不動産投資で失敗しないための注意点

不動産投資と他の投資で比較するポイント

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不動産投資を辞めたい!失敗した人の悩み

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具体的には、どんなことが原因で、厳しい状況になってしまったのか？

高利回りと思っていたら入居者が決まらない

会社役員や自営業者に多い失敗談。

• 「市場に出す前に、出てきた物件」
• 市場価値は高いと信じていた
• 物件価格は、100万円～1000万円未満と格安
• 家賃も5万円以上で設定されていた。

つまり、すんなり賃借人が決まったら、スムーズに資産化できる。

つまり、10年以内には回収が可能な数字を見るとお得だと思ってしまう。

【落とし穴】

実際の物件を見ないまま決める人がいます。

実際の物件を見るだけで、判断しているならいろいろ決まらない理由も見えてくる。

しかし、築年数や駐車場・駐輪場の有無、インターネット回線等の条件を見て、決断している人がいます。

この結果、時間が経過しても一向に賃借人が決まらないような物件を手にして困ってしまうことがあります。

高額塾に参加して即決

副業や投資に多いのが、高額塾への出席から、高額投資を決断しているケース。

塾でよくあるのは、以下のような話。

• 塾生の実績
• 知識がない初心者でもできたというエピソード
• 成功への近道という案内

最初に言いますが、裏ルート等はありません。

よくあるのが、30万、50万円、80万円、100万円などの高額な塾費用等を支払って物件を案内されたという人達。

結果的に、市場よりも高く買い物をしていたことに気付いたのは、購入してからしばらく経過してからだった。

審査に通りやすくする書類作成

住宅ローンの審査よりもセカンドハウスローン審査は厳しい。

不動産投資をどうしてもはじめたいと思ってしまう人もいます。

そんな時、営業担当から、「通過しやすくする」みたいな話を聞くと魅力を感じてしまう人も多い。

しかし、こういう甘い言葉にのってしまうと、後で自分が惨めな状態になってしまうこともあります。

単純に、違法行為になることもあります。

物件を購入することができた後に、違法行為が発覚するとどうなるのか？

全額即完済を求められる。

自己資金がなくなってしまうという人もいます。

節税目的の投資

不動産投資は、多くの会社で「節税対策」と案内していることが多い。

しかし、本当にそんなにうまくいくのか？

このカラクリには、いろいろ裏がある。

赤字になれば、税金が戻ってくる

こんな案内をされて鵜呑みにする人は多い。

しかし、実際には、数年で恩恵は消える。

いずれ、月々マイナスが続くことで、どんどん自分の口座のお金がなくなっていく。

結果的に、売るに売れない状態になってしまったという人もいます。

AI（人工知能）への過信

最近は、婚活でも仕事選びでもビジネスでもAI診断とかAIによるアドバイスというキャッチフレーズが目立ちます。

しかし、AIは本当にその通りになる結果を導き出せるとは限らない。

結果的に、目黒区等で投資向けワンルームマンションを購入して失敗している人もいます。

東京の有名な場所で買える。

実際には、その物件を購入してもキャッシュフローが確保できるとは限らない。

家賃相場の大幅な下落

新築を購入しても、賃借人が一度利用して、退去した時点で中古。

• 間取りが広いから
• ワンルームマンションだから
• 23区内のビジネス街にあるから

上記の条件であればもうかるなら、失敗する人が4割も出てこない。

家賃は水物です。

上がることもありますが、下がることのほうが多い。

残債を帳消しにできるほどの売却査定額が出ない。

賃貸に出しても、利益が出ない。

こんな悪循環にハマる人もたくさんいます。

サブリース契約でも家賃値下

賃貸物件を探す人の中には、サブリースを使用とする人もいます。

サブリースとは、又貸しのこと、別の言い方をすると、転貸です。

物件を購入する際には、一括借り上げがあるから安心と伝えているケースも多い。

しかし、家賃が最初に案内された金額のままという事ではありません。

サブリース物件を複数同時購入。

その後、同時に家賃が値下がり。

こんな状態になると、賃料による収益化が難しい状況に追い込まれます。

サブリースでも空室が目立つ

不動産投資でメディアにも登場し、多くの人が目にしたのが、「かぼちゃの馬車問題」。

実際には、入居状況を確認してもほとんど入居者がいない。

半分程度しか入居者がいない。

こんな状態では、当然サブリース料金も値引きを迫られる。

結果として、毎月マイナスになる状態でも手放せない状態になってしまうこともあります。

運営、管理が不十分な物件

不動産会社に運営は任せて大丈夫。

修繕やリフォームなども管理会社が担当する。

大家は、何もしなくても業務委託料を支払うのみで対応しなくてよい。

出資をするだけで、利益が生まれると思っている人は多い。

しかし、そういう会社ばかりではありません。

実際のところ、管理会社の対応が不十分なせいで、退去する人が多いというケースもあります。

不動産投資で失敗しないための注意点

ではどうすれば、不動産投資で成功することができるのか？

市場調査、現場調査は自分で行う

まず他人の情報を鵜呑みにしないこと。

実際の物件を必ず自分で確認しましょう。

自分の物件だけでなく、近隣の状況や治安などいろいろな情報に目を向けるようにしましょう。

あくまで、今まで安定していたからといって、これからも大丈夫とは言い切れません。

自己資金を増やす

現金の流れを理解するようにしましょう。

キャッシュフローを意識することが大切です。

賃料による収入ばかりを見ない。

管理費や修繕積立費、固定資産税、消費税など必要経費と損益計算書までイメージすることが大切です。

さらに、万が一の際にも耐えられるだけの自己資金を用意することも大切です。

セミナーなどで安易に即決しない

その会場でしか案内されていない物件なんてほとんどありません。

不動産会社は、売主としてどうにかその場に集まった人達に1軒でも多くの物件を販売したい。

内見予約や資金調達の相談などを別の日で予約するのもあまりおすすめできません。

まずは一旦その場を離れて、じっくり考えてから返事をするようにしましょう。

不動産投資と他の投資で比較するポイント

私自身も自分の物件を所有しています。

築何年でどのくらいの市場価値があるのか？

この答えをほぼ毎月確認しています。

管理会社次第で対応は変わる

どこにどれだけの規模で建つ物件でもその管理体制次第で、数年後の状況は変わりまっす。

限られた資金で、どの程度のことをやってくれるのか？

この答えを明確にしないまま、投資をするのはおすすめできません。

入居率のデータは同エリアで確認

2020年以降は、新型コロナの影響で、東京都から流出が加速しています。

フルリモートや在宅勤務が可能な企業に勤務する人の中では、「別に東京に住む必要がない。」。

つまり、人口が増え続けるとされていた仮説が一気に崩れかけているのです。

• 自分の購入したいエリアの入居率はどうなのか？
• 築3年から5年、7年、10年の物件の家賃相場は？
• 駅徒歩1分、3分、5分、7分、9分の賃料相場は？

このように、細かいデータをとっておくことが大切です。